3 wichtige Punkte, die man im Bezug auf Steuervorteile beim Hauskauf mit Familie kennen sollte

Für viele Familien ist der Kauf eines Hauses eines der großen Ziele in der Familienplanung. Natürlich ist der Hauskauf mit Familie ein großer Schritt. Besonders die hohen finanziellen Hürden müssen überwunden werden.

Denn: Der Erwerb einer Immobilie ist nicht günstig. Besonders mit stetig steigenden Immobilienpreisen müssen Familien oft hohe Kredite aufnehmen. Neben dem ursprünglichen Kaufpreis des Hauses müssen auch unvermeidbare Zusatzkosten und laufende Kosten gezahlt werden. Es ist also nicht verwunderlich, dass viele Familien nach Möglichkeiten suchen, die finanzielle Last zu verringern. Schnell rücken dabei auch mögliche Steuervorteile in den Fokus.

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Doch welche Steuervorteile können Familien tatsächlich beim Kauf eines Hauses in Anspruch nehmen?

Das habe ich die Kanzlei Trimborn . Partner, einen Steuerberater aus Düsseldorf, gefragt. Im Gespräch haben mir die erfahrenen Steuerberater erklärt was es aus Ihrer Sicht zu beachten gibt. Einiges deckt sich mit meinen eigenen Erfahrungen unseres Hauskaufs – andere Punkte waren mir so noch nicht klar gewesen. Deswegen freue ich mich ganz besonders Dir heute mit diesem zusammengefassten Interview ein wenig mehr Detailwissen dazu vermitteln zu können.

Wer eine Immobilie kauft zahlt Steuern

Bevor man sich mit Steuervorteilen beschäftigt, muss ein Blick auf die steuerliche Realität bei einem Immobilienkauf geworfen werden. Familien, die als Privatpersonen ein Haus kaufen, sehen sich zunächst ganz klar nicht mit Steuervorteilen-, sondern mit Steuerzahlungen konfrontiert. Beim Kauf einer Immobilie wird zunächst die Grunderwerbssteuer fällig. Die Grunderwerbssteuer wird aus dem Wert der Immobilie berechnet und kann durchaus ein großer Kostenfaktor werden – je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% das Kaufpreises. Diesen Kostenfaktor sollte man nicht unterschätzen – bei uns war das eine ganze Stange Geld. Im Anschluss an die Grunderwerbssteuer wird zudem jährlich die Grundsteuer fällig. Für Familien bedeutet das konkret, dass das Finanzamt zunächst keine Erstattung, sondern eine Rechnung schickt.

Daher stellt sich schnell die Frage, ob man nicht auch Kosten beim Hauskauf von der Steuer absetzen kann. Die Antwort darauf ist „Jain“.

Beginnen wir mit der vermeintlich schlechten Nachricht: Die hohen Aufwendungen beim ursprünglichen Hauskauf mit Familie für private Zwecke, wie der Kaufpreis, sind grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Hier gibt es auch keine Ausnahmen oder steuerliche Tricks, um das Finanzamt an den Kosten zu beteiligen.

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Familien, die Steuervorteile aus einem Immobilienkauf ziehen möchten, sollten speziell auf die Zeit und Aufwendungen nach dem ursprünglichen Kauf schauen. Denn auch in dessen Folge wird man das Portemonnaie noch das ein oder andere Mal aufmachen müssen. Im Rahmen dieser laufenden und zusätzlichen Aufwendungen lassen sich für Familien gute Steuervorteile finden.

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

Sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerksleistungen sind eine gute Möglichkeit, um laufende Kosten der Immobilie steuerlich geltend zu machen.

Als haushaltsnahe Dienstleistungen bezeichnet man alle Tätigkeiten im Haushalt, die man gewöhnlich selbst durchführen könnte, aber stattdessen einen externen Dienstleister beauftragt. Klassisch kann man die Gartenarbeit als Beispiel heranziehen. Normalerweise könnte man den Garten selbstständig pflegen. Es ist aber auch möglich, einen professionellen Gärtner für die Tätigkeit zu engagieren. Im Rahmen der Steuererklärung dürfen die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen zu 20 Prozent abgesetzt werden. Es ist zu beachten, dass haushaltsnahe Dienstleistungen maximal bis zu einem Wert von 20.000 Euro angesetzt werden können. Effektiv bedeutet das eine maximale Steuerermäßigung in Höhe von 4.000 Euro. Materialkosten werden in diesen Wert nicht einbezogen. Es zählen lediglich Arbeitsleistung sowie Fahrt- und Maschinenkosten. Für Familien, die vor Kurzem eine Immobilie gekauft haben, ist besonders interessant, dass nicht nur die regelmäßige „Instandhaltung“ im Haushalt begünstigt ist, sondern auch umfängliche Arbeiten. Um beim Garten zu bleiben, ist damit auch eine vollständige Neugestaltung des Gartens steuerlich absetzbar.

Auch Handwerkerleistungen können steuerlich geltend gemacht werden. Handwerkerleistungen im und am Haus werden in den meisten Fällen von Fachkräften durchgeführt. Bei komplexen Aufgaben beauftragen Hausbesitzer in der Regel einen professionellen Handwerker. Besonders, wenn man als Familie ein nicht-renoviertes Haus kauft, sind die Aufwendungen für Handwerker ein großer Kostenfaktor. Analog zu den genannten haushaltsnahen Dienstleistungen gibt es für Handwerksleistungen eine Steuerermäßigung von 20 Prozent. Handwerkerkosten können allerdings nur bis zu einem Wert von 6.000 Euro angesetzt werden. Der effektive maximale Steuerbonus beträgt damit 1.200 Euro. Für eine umfangreiche Renovierung ist dieser Wert natürlich nicht hoch. Dennoch sollten Familien jede Möglichkeit nutzen, um die Kosten zu reduzieren. Mit haushaltsnahen- und Handwerkerkosten ist dies möglich.

Staatliche Förderungen als Eigentümer nutzen

Wenn Familien ein Haus kaufen, handelt es sich dabei in aller Regel nicht um Neubauten. Eine ältere Immobilie ist im Anschaffungspreis günstiger als ein moderner Neubau. Der Nachteil einer älteren Immobilie liegt in der oftmals „in die Jahre“ gekommenen Bausubstanz, die nicht selten umfangreiche Sanierungen notwendig macht. Derartige Kosten sollte man neben den unmittelbaren Kaufkosten idealerweise von vorne herein berücksichtigen und auch in das eigene Finanzierungskonzept integrieren. Bedenken sollte man aber, dass es teilweise staatliche Förderungen gibt, die gewisse Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Besonders, wenn es um eine energetische Sanierung geht, können dem Eigentümer Förderungen helfen.

Seit dem 01.01.2020 gilt beispielsweise die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden nach dem § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG). Ob diese oder eine andere steuerliche Förderung für Deine Immobilie und Familie sinnvoll und anwendbar ist, solltest Du mit einem Steuerberater besprechen. Meine Gesprächspartner, die Steuerberater aus Düsseldorf, wollten mir hier keine pauschalen Budgetgrößen nennen, damit keine falsche Erwartungshaltung entsteht – Fakt ist aber hier kann einige Unterstützung vom Staat fließen. Es ist also wichtig, sich über mögliche staatliche Fördermaßnahmen vor dem Kauf einer Immobilie zu informieren. Hier liegt das größte „Sparpotenzial“ beim Hauskauf.

Privater Wohnsitz mit Einnahmequelle aus Vermietung

Wenn Familien sich mit dem Hauskauf beschäftigen, stehen dabei größtenteils Einfamilienhäuser im Fokus. Bis hierhin sollte klar geworden sein, dass der Hauskauf mit Familie für private Wohnzwecke nicht sonderlich viele Steuervorteile bietet.

Anders sieht es jedoch aus, wenn eine Immobilie zur Vermietung gekauft und genutzt wird. Hierbei spricht man dann von einem investiven Kauf. Werden eine Immobilie bzw. die Wohnungen einer Immobilie vermietet, gibt es eine Vielzahl von steuerlichen Vorteilen. Bereits beim Kaufpreis gibt es für vermietete Objekte einen Steuervorteil. Je nach Baujahr der Immobilie, können jährlich 2 – 2,5 Prozent vom Kaufpreis abgesetzt werden. Besonders im Rahmen der laufenden Kosten für eine Immobilie können Vermieter viele Aufwendungen in der Steuer geltend machen. Die nachfolgenden Kostenpunkte können mindestens anteilig oder sogar vollständig in der Steuererklärung von Vermietern angesetzt werden:

• Grundsteuer
• Hausnebenkosten
• Reparaturen
• Renovierung und Sanierung
• Zinsen für ein Darlehen in Bezug auf die Immobilie

Vermieter haben also viele Vorteile gegenüber den „Eigennutzern“. Doch lassen sich die Interessen „Eigennutzung“ und „Steuervorteil“ nicht vielleicht irgendwie kombinieren? An dieser Stelle lohnt es sich zu überlegen, ob ein Kompromiss die richtige Lösung sein kann. Anstelle eines Einfamilienhauses könnte man auch ein attraktives Mehrfamilienhaus erwerben. Eine große Wohnung oder zwei Wohnungen auf einer Etage können kombiniert- und zu einem großen Wohnbereich für die Familie werden. Die übrigen Wohnungen können dann an externe Mieter vermietet werden. Der offensichtliche Vorteil besteht darin, dass Du die vielen steuerlichen Vorteile als Vermieter nutzen kannst und gleichzeitig über Wohneigentum zur Eigennutzung verfügst. Zu beachten ist, dass auch bei dieser Regelung nicht die vollen Kosten für die Steuervorteile genutzt werden können. Es dürfen lediglich die Aufwendungen für den tatsächlich vermieteten Anteil der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Je nach Größe des vermieteten Wohnraumes kann das aber zu erheblichen Steuervorteilen führen. Wie interessant eine solche Strategie für die einzelne Familie ist, muss individuell abgewogen werden. Alleine die Möglichkeit sollte immer bei einem Immobilienkauf in Betracht gezogen werden.

Wir haben diese Kombivariante, zumindest für ein paar Jahre gewählt, indem wir das Obergeschoss unseres Hauses vermieten. Auch wir konnten darüber schon einige Handwerkerleistungen und eben alles was den Oberstock betrifft absetzen – das ist schon sehr vorteilhaft.

Fazit: Steuervorteile für Familien beim Kauf eines Hauses

Für Familien, die ein Eigenheim allein/ausschließlich für die private Nutzung kaufen möchten, gibt es leider vergleichsweise wenige Möglichkeiten für steuerliche Vorteile. Besonders die anfänglichen Aufwendungen werden steuerlich nicht beachtet. Anstelle einer Erstattung musst Du sogar damit rechnen, beim Finanzamt Rechnungen zu begleichen. Anders sieht es bei laufenden Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen aus. Auch staatliche Förderungen können interessant sein. Um die Aufwendungen für eine Immobilie teilweise auf den Staat zu übertragen, können Familien über alternative Modelle als Vermieter nachdenken. Der Kauf einer Immobilie ist aber schlussendlich immer mit hohen Kosten verbunden, die Du zum Großteil selbstständig tragen musst. Insofern solltest Du Deine Kalkulation auf jeden Fall ohne eingeplante Steuervorteile machen, denn so viel ist da leider nicht drin. Dennoch ist es durchaus sinnvoll die genauen Details zu kennen um an der einen oder anderen Stelle etwas staatliche Unterstützung mitnehmen zu können.

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