Ich freue mich heute wieder einen Gastartikel veröffentlichen zu können. Dieses Mal von Investby.Immo. Auf deren Seite und Blog könnt ihr Euch umfassend zum Thema Investment mit Immobilien informieren und bekommt viele nützliche Hilfestellungen, Rechner und Tools an die Hand um Euch im Immobilienbereich aufzuschlauen und entscheidungsfähig zu machen. Jetzt aber viel Spaß beim Lesen!
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie mit Immobilien im Familienvermögen umgegangen werden kann. Natürlich können die Eltern einfach Renditeimmobilien kaufen und die Mieteinnahmen ausschließlich zum eigenen Vermögensaufbau nutzen. Wer allerdings seine Abkömmlinge rechtzeitig in den Vermögensaufbau mit einbeziehen möchte, hat verschiedene Optimierungsmöglichkeiten, die kreativ angewendet und kombiniert werden können.
Dieser Beitrag stellt weder eine Steuer- noch eine Anlageberatung dar.
Inhalt dieses Artikels
Der Klassiker: das selbstbewohnte Haus
Die offensichtlichste Methode ist sicherlich ein Eigenheim in Form eines selbstbewohnten Hauses. Ob diese Form des Immobilienkaufs nun ein Investment ist oder nicht wird gerne diskutiert, da bei einem selbstbewohnten Haus der Cashflow aufgrund von fehlenden Einnahmen in der Regel negativ ist. Man hat höchstens einen Wertzuwachs oder eventuell einen Inflationsschutz.
Gestaltungsmöglichkeiten für Einnahmen
Doch wie lässt sich mit einem eigenen Haus Geld verdienen? Hier ist Kreativität gefragt. Zur Anregung ein paar Ideen:
– Falls das Haus groß genug ist und vielleicht sogar eine Einliegerwohnung hat, kann diese vermietet werden.
– Feriengäste unterzubringen ist ebenfalls eine Möglichkeit.
– Falls man zusätzliche Außengebäude wie z.B. große Scheunen hat, die man nicht benötigt, lassen sich diese z.B. an lokale Handwerker für das Unterstellen von Baumaterial, Maschinen oder zum Unterstellen von Wohnwagen vermieten.
– Solaranlage aufs Dach und den Überschuss zurück ins Netz speisen.
– Erzeugnisse aus dem eigenen Garten verkaufen.
– Falls das Haus, bzw. der Garten optisch ansprechend ist, kann man es auch für Filmcrews entgeltlich zur Verfügung stellen.
– Parties, kleine Konzerte oder Hochzeitsfeiern könnten ebenfalls angeboten werden, falls die Nachbarschaft weit genug weg ist.
– Falls man Gärtnerwissen hat und das gerne weitergeben möchte, könnten Gartenworkshops eine Möglichkeit sein.
Das alles hängt natürlich ab von der jeweiligen Immobilie, dem eigenen Wissensstand sowie der Lust, überhaupt unternehmerisch mit dem Eigenheim umgehen zu wollen.
Wer profitiert wann von einem Eigenheim?
Egal ob das eigene Haus Einnahmen bringt oder nicht, das Familienvermögen erhöht sich durch das Vorhandensein einer Immobilie, das später an die eigenen Kinder vererbt werden kann. Für die Eltern bedeutet diese Variante hohe Kosten, da in der Regel ein Kredit bedient werden sowie das Haus instand gehalten werden muss. Für die Kinder, die den Luxus haben in einem Einfamilienhaus aufzuwachsen ist diese Variante eine feine Sache, da sie später eine abbezahlte Immobilie erben können. In dem Moment, wo die Kinder aus dem Haus sind, wird das Eigenheim der Eltern zum beliebten Feriendomizil Hotel Mama & Papa.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
In dem Moment, in dem die erwachsenen Kinder das Haus verlassen, können Renditeimmobilien zum Aufbau des Familienvermögens genutzt werden. Die Eltern kalkulieren alles sorgfältig durch und kaufen in dem Fall eine nette Wohnung auf Kredit, die wiederum an das erwachsene Kind verbilligt vermietet wird. Man sollte jedoch den Mietenspiegel gut im Auge behalten, da das Finanzamt eine zu günstige Überlassung als Liebhaberei einstuft und damit die steuerlichen Vorteile für die Eltern verpuffen können. In der Regel werden gemäß § 21 Abs. 2 EStG 66% der ortsüblichen Marktmiete anerkannt. Die ortsübliche Marktmiete versteht sich dabei als Bruttomiete, d.h. Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (Quelle: Haufe: Verbilligte Vermietung).
Die verbilligte Vermietung an Angehörige gilt jedoch gemäß § 21 Abs. 2 EStG nur für Wohnzwecke. Möchte das Kind ein eigenes Unternehmen betreiben und benötigt dafür Gewerbefläche, verliert die 66% Regel leider ihre Gültigkeit. Sollten also Gewerbeflächen im Familienvermögen vorhanden sein und das Kind möchte diese nutzen, ist vermutlich die direkte Schenkung der Immobilie eine gute Idee. Dazu gibt es Freibeträge, die weiter unten im Artikel beschrieben werden.
Wer profitiert wann?
Bei dieser Variante profitiert das erwachsene Kind von einer günstigen Miete und dem schönen Gefühl, dass es seinem Vermieter vertrauen kann – sofern eine harmonische Eltern-Kind-Beziehung vorliegt, anderenfalls ist davon eher abzuraten. Man sieht bei dieser Konstellation häufig, dass Eltern die Wohnung dann mit einer höherwertigen Ausstattung bestücken und natürlich das Kind bei der Auswahl mit einbeziehen, damit es sich in der Wohnung wohlfühlt.
Die Eltern profitieren von Steuervorteilen. Je nachdem, wie die Raten für den Kredit gewählt wurden, können die Verluste aus Vermietung und Verpachtung
mit anderen Einkommensarten verrechnet werden. Man spricht hier von vertikalem Verlustausgleich (Quelle: Wikipedia: Verlustausgleich). Als Eltern ist es also interessant, den Cashflow der Renditeimmobilie genau zu planen.
Sobald die vermietete Immobilie schließlich abbezahlt ist, hätten die Eltern Mieteinnahmen aus der Tasche des Kindes, die versteuert werden müssen. Wenn die Eltern auf dieses Geld nicht angewiesen sind, ist meines Erachtens der Moment gekommen, die Immobilie auf das Kind zu übertragen.
Vermögenstransfer mit kalten oder warmen Händen?
Da es in Deutschland sowohl für die Schenkung zu Lebzeiten als auch für das Erben Freibeträge gibt, kann ein frühzeitig in Gang gesetzter Plan zum Vermögenstransfer auf die Kinder erheblich Steuern sparen. Abgesehen davon ist ein Vermögenstransfer mit warmen Händen auch irgendwie netter als nach dem Tod. Der Freibetrag für die Schenkung beträgt 400.000 Euro in einem Zeitraum von 10 Jahren (Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 16 Freibeträge). Der Freibetrag kann pro Elternteil in Anspruch genommen werden, d.h. ein Kind kann z.B. eine Immobilie aus dem Vermögen der Mutter im Wert von 400.000 Euro steuerfrei geschenkt bekommen und zusätzlich einen weiteren Vermögenswert steuerfrei aus dem Vermögen des Vaters. Da es diese Möglichkeit alle 10 Jahre gibt, kann eine frühzeitige Planung dafür sorgen, dass beim Vermögenstransfer wenige bis gar keine Steuern anfallen können. Übersteigt der verschenkte Vermögenswert den Freibetrag, so fallen für die Differenz Steuern an.
Insbesondere bei größeren Vermögen bietet es sich an, die Immobilien in einer Kapitalgesellschaft zu halten und dann Anteile des Unternehmens innerhalb des Freibetrags auf die eigenen Kinder zu übertragen. Das hat den Vorteil, dass man den Transferbetrag gemäß der Anteile wählen kann und somit flexibler beim Vermögenstransfer wird. Als Nachteil erweist sich natürlich der höhere Verwaltungsaufwand, den eine Kapitalgesellschaft mit sich bringt.
Im Erbfall gibt es neben den genannten Freibeträgen noch eine weitere Möglichkeit Steuern zu sparen: verlegt das Kind innerhalb von sechs Monaten (Quelle: Urteil vom 28.5.2019, II R 37/16) nach dem Tod der Eltern seinen Erstwohnsitz in die selbstbewohnte Immobilie der verstorbenen Eltern, fallen auch hier keine Steuern an. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt und für die nächsten 10 Jahre als Erstwohnsitz des Kindes dient. Zieht das Kind innerhalb dieser 10 Jahresfrist wieder aus, muss nachträglich gegebenenfalls Erbschaftsteuer gezahlt werden.
Die Frist von sechs Monaten kann in Ausnahmefällen verlängert werden, falls das Kind die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das können zum Beispiel Erbstreitigkeiten sein oder schwere Baumängel, die vor dem Einzug behoben werden müssen (Quelle: Haufe: Erbschaftsteuer Elternhaus). In so einem Fall ist eine gute Dokumentation der Ereignisse für den Nachweis beim Finanzamt eine gute Idee. Eine rechtzeitige Kommunikation mit dem Finanzamt sollte hier ebenfalls hilfreich sein.
Falls eine rechtzeitige Planung verpasst wird und das gesamte Vermögen erst nach dem Tod der Eltern auf die Kinder übergeht, muss auf den Wert, der den Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil übersteigt, Steuern gezahlt werden. Bei einem größeren Immobilienvermögen führt dieser Umstand oft dazu, dass die Immobilien von den Erben verkauft werden müssen, um die Steuerlast begleichen zu können. Das bedeutet, dass eine fehlende Planung zum Vermögenstransfer das Familienvermögen erheblich schmälern kann und Vermögenswerte mit sentimentalem Wert verloren gehen.
Immobilie geschenkt bekommen, was jetzt?
Aus der Sicht des Kindes ist es natürlich eine angenehme Sache bereits zu Lebzeiten der Eltern erste Immobilien geschenkt zu bekommen. Im Falle der oben beschriebenen verbilligten Vermietung bedeutet der Vermögenstransfer, plötzlich im Eigenheim zu wohnen. Somit würde der Teil der Miete, der zur Nutzungsüberlassung gezahlt wurde (die Kaltmiete) nun wegfallen und es müssen lediglich die umlagefähigen sowie die nicht-umlagefähigen Betriebskosten gezahlt werden. Das hätte höchstwahrscheinlich niedrigere eigene Lebenshaltungskosten zur Folge. Falls man sich nun mit der Immobilie sentimental verbunden fühlt, kann man natürlich darin wohnen bleiben. Die andere Möglichkeit wäre ein Auszug, um aus dieser eigenen Immobilie Mieteinnahmen zu generieren. Falls man ein anderes Zuhause findet, dessen Mietkosten unter den Mieteinnahmen liegen, würde der Umzug einen positiven Cashflow erzeugen, der nun zum Vermögensaufbau genutzt werden kann. Dieses Szenario sollte man natürlich sorgfältig durchrechnen, um am Ende nicht draufzuzahlen.
Fazit
Mit Immobilien im Familienvermögen kann man ganz unterschiedlich umgehen. Mit etwas Kreativität und Unternehmergeist lässt sich sogar mit einem selbstgenutzten Haus Cashflow erzeugen. Die verbilligte Vermietung an die eigenen Kinder kann für eine Win-Win-Situation bereits zu Lebzeiten sorgen.
Wie auch immer man sich entscheidet: am Anfang steht die Frage nach den eigenen Bedürfnissen und Voraussetzungen. In jedem Fall ist es denke ich eine gute Idee, sich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen, um einen Plan zum Vermögensaufbau sowie einem möglichst steuersparenden Vermögenstransfer in die Wege zu leiten.
Über Investby.Immo
Wir sind selbst private Kapitalanleger, die unter anderem den Immobilienmarkt zum Vermögensaufbau nutzen. Auf unserem jungen Portal Investby.Immo bauen wir die Tools, die wir uns als Immobilieninvestoren immer gewünscht haben. Neben einer Immobiliensuche, die die Nettomietrendite sowie den Cashflow als Suchparameter beinhaltet, bieten wir kostenlose Investmentrechner und entwickeln gerade unser neues Lieblingstool: den Investmentanalyzer für Renditeimmobilien. Einen Blog haben wir natürlich auch.
Wenn Du Dir fundiertes Wissen zu den Themen Unternehmensanalyse, Unternehmer-Mind-Setting, kluges Investieren und der Börse im Allgemeinen aneignen möchtest guck Dir doch mal meine Buchempfehlungen an.
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