Auf Börsenplattformen oder auf Finanzblogs bist Du vermutlich schonmal über den Begriff REIT gestolpert. Doch was genau bedeutet REIT und ist das etwas, was wir Familieninvestoren einmal genauer ins Visier nehmen sollten? In diesem Artikel werde ich Dir einmal ganz allgemein die Assetklasse REIT erklären und darüber hinaus meine kleine Prognose für die nähere Zukunft in Bezug auf REITs abgeben. Zudem werde ich die Vorteile und Nachteile von REITs beleuchten.
Was genau ist ein REIT?
ein REIT ist ein Real Estate Investment Trust. Das hört sich erstmal sehr nach Immobilienfond an, oder? In der tat ist es das auch – fast! Es gibt jedoch ein paar feine Unterschiede, die uns als Familienanleger aber freuen können.
Ähnlich wie ein Immobilienfond kauft, verkauft, verwaltet und/oder vermietet ein REIT Immobilien oder auch ganze Immobilienportfolios. Das Vermögen eines REITs setzt sich im Detail aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Hypothekenkrediten und Barmitteln zusammen. Das macht REITs zu einer Art „Hybridprodukt“. Sie sind wie andere Aktien ständig handelbar, liquide und bringen geringe Transaktionskosten mit sich. Sie sind allerdings absolut fokussiert auf Immobilien – ähnlich einem Immobilienfond.
In den 60er Jahren in den USA erfunden, soll ein REIT einer breiten Anlegerschicht die Möglichkeit geben in Immobilien investieren zu können ohne direkt in eine Immobilie investieren zu müssen. Um die Gleichstellung zum direkten Immobilieninvestor zu schaffen sind REITs, im Gegensatz zum Immobilienfond oder zu Immobilien-Aktiengesellschaften, auf Unternehmensebene steuerbefreit. Steuerzahlungen fallen erst, wie auch bei Aktien, bei der Dividende oder beim Verkauf an.
90% Ausschüttungsquote per Gesetz
Um den Steuervorteil auf Unternehmensebene wett zu machen, muss ein REIT 90% seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Durch die hohen Ausschüttungen soll ein ausreichendes Steueraufkommen trotz Steuerbefreiung auf Unternehmensebene garantiert werden. Eine festgeschriebene Ausschüttungsquote, noch dazu in dieser Höhe, gibt es sonst eigentlich nirgendwo an der Börse. Für Dich als Privatanleger bedeutet das natürlich einen stetigen und gut prognostizierbaren Cash-Flow. Für Familienanleger sehe ich das ich als ersten großen Pluspunkt.
Eigenkapitalquote von mindestens 45%
Ein zweites Plus stellen die Regelungen zur Eigenkapitalquote von REITs bzw. zur Verschuldungsquote dar. Die Eigenkapitalquote muss bei einem REIT mindestens 45% betragen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Die Verschuldungsquote darf bei einem REIT nicht über 55% steigen. Gerade für Langzeitinvestoren ist das ein ordentlicher Stabilitätsgarant. Als Familieninvestor sehe ich derartige Zahlen natürlich sehr gerne.
Wohnimmobilien nur ab 2007
Um einer Überhitzung des Wohnungsmarktes und noch weiter explodierenden Mietpreisen vorzubeugen unterliegen REITs der Auflage nicht in Wohnimmobilien erbaut vor 2007 investieren zu dürfen. Auch deshalb investieren REITs bevorzugt in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser. Ein weiterer Grund ist die leichtere Planbarkeit derartiger Nutzung, da die Fluktuationsrate hier deutlich geringer ausfällt als im Wohnsektor.
Auch wenn das ein wenig top-down gesteuert wirkt, muss ich sagen, dass ich das als Familienmensch absolut befürworten kann. Die mittlerweile enormen Mietpreise verdrängen seit Jahren Familien aus den innerstädtischen Gebieten. Als Familie mit Kindern und dem damit verbundenem Platzbedarf kann man sich Stadtwohnungen in München, Hamburg, Berlin leider in der Regel einfach nicht im Ansatz leisten. Ein zusätzliches Bieten auf dem Wohnungsmarkt durch finanzstarke REITs ist insofern meines Erachtens nicht auch noch nötig.
REITs – wie sieht es aus in 2021 und danach?
Die Niedrigzinspolitik, die stetig steigenden Mieten und kapitalstarke Investoren haben in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass die Immobilienpreise und damit auch die Investments in Immobilien konstant und streckenweise sehr schnell anstiegen. Alle die in den letzten Jahren, wie meine Frau und ich, ein Eigenheim gekauft haben wissen wovon ich spreche. Häuser, die vor 30 Jahren für 350.000 € verkauft wurden kosten heute locker 700.000 €. REITs haben diesen Trend natürlich mitgemacht. Nun kam 2020 aber ja Corona und hat auch diese Assetklasse deutlich in die Knie gezwungen. Dies vor allem weil durch die eingeschränkte Mobilität vor allem Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Büros und Hotels preislich sehr unter Druck gerieten – Shops sind oder waren geschlossen, Hotels mussten schließen, Büros standen leer, usw. REITs, die ja hauptsächlich in derartige Immobilien investiert sind, haben dadurch einen starken Abverkauf erfahren.
Für uns als Investoren mit Familie sehe ich das allerdings (wie auch bei den übrigen Aktieninvestments) eher als Chance. Es ist davon auszugehen, dass sich die Märkte auch hier (wie in den anderen Bereichen auch) erholen werden. Vielleicht kann man hier also sogar noch ein Schnäppchen machen und ganz im Stile des Value Investings den ein oder anderen unterbewerteten REIT-Anteil kaufen.
Nullzinspolitik wird noch lange beibehalten werden
Die Nullzinspolitik der EZB und die Niedrigzinspolitik der USA sind der Schlüsselfaktor dafür, dass sich der Immobilienboom nach der Corona-Krise fortsetzen kann. In den letzten Jahren wurde immer wieder über eine Kehrtwende der EZB im Bezug auf die Zinspolitik prognostiziert – durch die Krise ist dies aber mit hoher Wahrscheinlichkeit in ferne Zukunft gerückt.
Was sind die Vorteile von REITs:
- transparent durch gesetzliche Vorgaben
- in kleinen Stücken handelbar – kleine Investments möglich
- geringe Korrelation zu Aktienmärkten – damit Stabilität für Dein Depot
- hohe Ausschüttungsquote
- aktuell eventuell unterbewertet
Nachteile von REITs:
- wie alle Werte an der Börse mitunter stark schwankend
- mit hoher Wahrscheinlichkeit höhere Schwankung als Direktanlage in eine Immobilie
- in Deutschland wenig präsent – nur fünf REITs – deswegen unbedingt auch international recherchieren
Fazit: REITs für Familien geeignet?
Ich sehe REITs als eine sinnvolle Ergänzung für das Familienportfolio. Du hast mittels REITs die Möglichkeit bereits mit kleinen Sparraten an den Chancen des Immobilienmarktes zu partizipieren. Falls Du ein Investor bist, der eine Dividendenstrategie verfolgt sind REITs selbstredend eine gute Möglichkeit mit hoher Dividendenrendite anzulegen.
Ich selbst besitze bislang nur von einem REIT Anteile. Dieser nennt sich New Residential Investment. In diesem Artikel gehe ich ein wenig auf die Diversifizierung meines Portfolios, von der der REIT ein Teil ist, ein.
Wie immer möchte ich darauf hinweisen, dass REITs dennoch, wie alle anderen Assetklassen auch, nur ein Teil einer Gesamtstrategie sein sollten. Es ist niemals gut prozentual zu viel Gewicht auf eine Assetklasse zu legen.
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